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Nebenkostenabrechnung: Jede zweite ist falsch! So erkennen Sie Fehler und sparen

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Von: Hannes Niemeyer

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Durch steigende Preise droht die Nebenkostenabrechnung zur Zitterpartie zu werden. Häufig sind die Rechnungen aber fehlerhaft. Was sie dann tun können.

Hamburg – Die Nebenkostenabrechnung. Früher ein klassischer Top- oder Flop-Brief für jeden Mieter. Gibt es Geld zurück? Oder muss ich doch noch etwas draufzahlen? Eine Frage, die sich in den Gedankenspielen in der aktuellen Lage beinahe zu erübrigen scheint. Schließlich sind aufgrund des Ukraine-Krieges die Preise für Öl und Gas zuletzt drastisch gestiegen. Der einzige Grund zum Zittern scheint also eher der zu sein, wie hoch die Nachzahl-Summe in der Nebenkostenabrechnung ausfallen wird.

Auch wenn mit dem Entlastungspaket 2022 durchaus finanzielle Erleichterungen für die Bürger in Deutschland kommen sollen - unter anderem sind eine Energiepauschale, das 9-Euro-Ticket oder auch eine Einmalzahlung für Empfänger von Hartz IV vorgesehen - bei den Nebenkosten droht es für manch einen unerwartet teuer zu werden. Eine kleine Beispiel-Rechnung etwa hat Matthias Wulff, Pressesprecher des Immobilienkonzerns Vonovia gegenüber RTL aufgestellt. Für eine durchschnittliche Wohnung mit einer größe von 65 Quadratmetern schwant böses Erwachen. „Wenn die Energiepreise doppelt so teuer sind wie letztes Jahr“, prophezeit Wulff, „dann kann das bedeuten, dass 500 Euro mehr an Heizkosten gezahlt werden müssen“.

Nebenkostenabrechnung: Jede Zweite ist fehlerhaft - worauf Sie einen Blick werfen sollten

500 Euro mehr? Ein herber Aufschlag, den sich sicherlich nicht jeder mal eben so einfach leisten kann. Helfen kann natürlich die 300 Euro Energiepreispauschale aus dem Entlastungspaket, die allerdings auch versteuert werden muss. Für Mieter heißt es also jetzt auf andere Weise sparen. Und wie würde das besser gehen, als genau am Kern des Problemes selbst: der Nebenkostenabrechnung.

Böses Erwachen bei einem hohen Betrag, ja. Was viele allerdings gar nicht wissen: Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft. Das bestätigte jedenfalls der Deutsche Mieterbund der Bild. Und in solchen Fällen kann es anstatt Hunderten Euro Aufschlag plötzlich Hunderte Euro Ersparnis geben! Dafür muss man ein paar Punkte beachten. Rechtsanwältin Nicole Mutschke erklärt in der Bild, worauf man einen genauen Blick werfen sollte, wenn der Vermieter Ihnen die Rechnung zukommen lässt.

Nebenkostenabrechnung: Manchmal lohnt der Blick auf die Betriebskostenabrechnung

Mutschke rät zum expliziten Blick auf die Betriebskostenabrechnung. Bei fehlenden Infos kann man auch jeder Zeit beim Vermieter nachfragen. „Er muss Ihnen Einsicht in die Abrechnugnen geben“, erklärt die Anwältin der Bild. Ein Vergleich der Nebenkostenabrechnung mit dem Betriebskosten-Spiegel vom Mieterverein kann auch helfen. Wenn die Kosten drüber liegen, kann ein Check in jedem Falle lohnenswert sein.

Nebenkostenabrechnung: Checken Sie Abrechnungszeitraum und Ausstellungsdatum der Rechnung

Checken Sie den Abrechnungszeitraum! Die Nebenkostenabrechnung darf grundsätzlich nur auf 12 Monate ausgestellt sein. Alles darüber hinaus ist schlichtweg falsch, muss korrigiert werden. Die 12 Monate spielen auch noch in zwei weiteren Kontexten eine Rolle: Kommt die Rechnung erst nach mehr als 12 Monaten, dann ist in der Regel nichts zu zahlen, erklärt Mutschke bei der Bild. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter keine Schuld an der Verzögerung hat. Außerdem: Haben Sie gar nicht die vollen 12 Monate in der Wohnung gelebt, sonder sind vielleicht erst während des Zeitraums eingezogen, so zahlen Sie natürlich nur den anteiligen Betrag ihrer Mietdauer bis zum Geltungsende der Rechnung.

Die Nebenkostenabrechnung droht hoch zu werden. Die Fehlersuche kann sich aber lohnen.
Die Nebenkostenabrechnung droht hoch zu werden. Die Fehlersuche kann sich aber lohnen. © Ruediger Rebmann / Imago

Quadratmeterzahl mal nachgemessen? Das kann bei der Nebenkostenabrechnung helfen

Ein Punkt der ebenfalls gerne mal übersehen wird: Liegen alle Rechnungsbeträge, die aufgeführt werden, auch wirklich im Zeitraum der besagten zwölf Monate? Rechnungen aus einem vorherigen Zeitraum dürfen in die Nebenkostenabrechnung nicht mehr mit einfließen. Ebenfalls einen genauen Blick wert ist die Quadratmeterzahl der Wohnung. Messen Sie gegebenenfalls noch einmal genau nach und checken Sie, ob der Preis pro Quadratmeter wirklich stimmt. Besonders tricky wird es, wenn Ihre Wohnung Dachschrägen enthält. Flächen, die darunter liegen, fließen zwischen einem und zwei Metern nur zu 50 Prozent in die Quadratmeterzahl der Wohnung ein, unter einem Meter werden sie gar nicht mit berechnet.

Nebenkostenabrechnung in Mehrfamilienhäusern: Manchmal lohnt der Seitenblick auf andere Mietparteien

Mutschke empfiehlt bei Mehrfamilienhäusern ebenfalls einen genauen Blick auf die Parteien, die mit Ihnen im Haus leben. Nicht, weil man die Nachbarn kontrollieren möchte. Sondern viel mehr, weil hier durchaus Abzock-Gefahren lauern. Denn: Auch Vermieter und Hausmeister müssen die Nebenkosten zahlen, wenn sie mit im Haus leben. Deshalb kann es sich laut der Expertin lohnen, mal genau nachzuschauen, wie viele Parteien überhaupt abgerechnet wurden.

Falls sich Gewerbe im Haus befindet, lohnt auch hier manchmal ein Blick. Für Gewerbe fallen häufig höhere Kosten an. Falls jedoch alle Parteien gleich viel zahlen sollten, ist es gegebenenfalls angemessen, mal eine gerechtere Verteilung anzustoßen. Gefährlich kann es auch bei leer stehenden Nachbarwohnungen werden. Hier kann ein Vergleich der neuen Rechnung mit alten Rechnungen helfen. „Sind die gemeinsamen Betriebskosten alle höher, spricht vieles dafür, dass Ihr Vermieter den Leerstand Ihnen aufgebürdet. Das wäre unzulässig“, weiß Anwältin Mutschke.

Telefongebühren? Rechtsschutzversicherung? Manches darf in der Nebenkostenabrechnung nicht umgelegt werden

Interessant ist auch, was Ihr Vermieter Ihnen so alles berechnet. Einige Punkte dürfen nämlich nicht abgerechnet werden. Das gilt etwa für Telefon- oder Bankgebühren und Portozahlungen. Und das gilt auch für manch eine Versicherung. Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung dürfen etwa nicht umgelegt werden. Vorsicht gilt auch bei den Heizkosten. Sind diese nicht verbrauchsabhängig in Rechnung gestellt, kann man die Abrechnung um 15 Prozent kürzen, so Mutschke

Nebenkostenabrechnung: Wartungsarbeiten? Ja! Reparaturen? Nein!

Weiter erklärt Mutschke, dass Wartungsarbeiten in die Abrechnung einfließen dürfen. Reparturen allerdings nicht. Instandhaltung und Instandsetzung sowie die damit einhergehenden Kosten dürfen nicht abgerechnet werden. Ähnlich verhält es sich bei der Entfernung von Ungeziefern. Wird dies regelmäßig durchgeführt, zählt es zu den Betriebskosten. Eine einmalige oder von Mietern verursachte Ungezieferentfernung fällt nicht darunter.

Müllentsorgung und Gartenpflege: Was darf in die Nebenkostenabrechnung und was nicht?

Stichwort Müll: Für die Abholung und Entleerung wird als Mieter gezahlt, für Miete oder Kauf der Mülltonnen aber nicht. Ebenfalls nicht berechnet werden darf eine Neu- oder Umgestaltung eines möglicherweise vorhandenen Gartens. Die standardisierte, regelmäßige Gartenpflege darf aber verrechnet werden. Wichtig: Punkte wie Gartenpflege oder Reinigung des Treppenhauses fallen häufig in den Punkt Hausmeisterarbeiten. Hier empfiehlt Anwältin Mutschke, gegebenenfalls auf Dopplungen zu achten. Auch darf kein Geld für den Gebäudeschutz etwa durch Sicherheitspersonal angerechnet werden.

Nebenkostenabrechnung: Fehler gefunden? Das können Sie tun

Und wenn ich derartige Fehler in meiner Rechnung finde? Immerhin wird befürchtet, dass die Nebenkostenabrechnung allgemein in manchen Fällen auch bis zu 1000 Euro höher ausfallen kann. Wenn sich dann noch Fehler einschleichen, wäre das nur umso ärgerlicher. Ist dies der Fall, dann sprechen Sie ihren Vermieter auf jeden Fall darauf an. „Vorsorglich sollte der Mieter immer die Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen“, erklärt Mutschke in der Bild.

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Bei formellen Fehlern gäbe es zwar keine Pflicht, inhaltliche und formelle Fehler können aber schnell zur Auslegungssache werden, weshalb Mutschke empfiehlt, „eher auf Nummer sicher“ zu gehen und in der 12-Monats-Frist zu bleiben. Ebenfalls interessant: Falls einem als Mieter zum Zeitpunkt der Zahlung nicht umlegbarer Nebenkosten nicht klar war, dass gar kein Anspruch besteht, kann das Geld vom Vermieter zurückerlangt werden. Verjährungsfrist: drei Jahre.

Und wenn Sie zu Unrecht zahlen oder gezahlt haben, der Vermieter aber abblockt? Dann gibt es natürlich Möglichkeiten, sich Hilfe zu holen. Etwa der Mieterschutzbund oder Vereine für Betriebskostenhilfe. In schwierigen Fällen kann natürlich auch ein Anwalt weiterhelfen.

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