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Immobilie mieten oder kaufen? Alles eine Frage des Zinssatzes

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Von: Andree Wächter

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Die Zinsen steigen. Das macht Häuser teurer. Doch Mieten ist nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Alternative.

Hannover – Die Preise für Häuser kennen seit Jahren nur einen Weg: nach oben. Inzwischen ist für viele Mieten eine Option in den Überlegungen. Ein weiterer Gedankengang sind die steigenden Zinsen für Kredite. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) hat eine klare Meinung: Kaufen ist oft billiger, gerade bei Neuverträgen. Neben der finanziellen Frage muss der Käufer eine weitere Frage für sich entscheiden: Wie und wo will ich leben?

Zinsbindung in Niedersachsen für 5 Jahre2,76 %
10 Jahre2,96 %
15 Jahre3,26 %
20 Jahre3,35 % (Summe: 400.000 / Quelle: hypofriend.de / 8. Juni

Der (moderate) Anstieg der Kreditzinsen schmälert die Vorteile deutlich, so das IW. Immobilienkäufer standen gegenüber Mietern 2021 in allen deutschen Regionen besser da, zeigt eine veröffentlichte Analyse des IW. Doch die Vorteile der Käufer schwinden mit dem Zinsanstieg, besonders in teuren Städten. Für die Studie des IW mit der Immobilienfirma Accentro wurden die Kosten von Selbstnutzern jenen von Mietern gegenüber gestellt.

Auf Käufer entfielen demnach Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar, die Belastung durch Kreditzinsen sowie entgangene Zinsen – Immobilienkäufer hätten das Geld für eine Wohnung oder ein Haus ja auch anlegen können. Hier wurde die Rendite erstklassiger Unternehmensanleihen zugrunde gelegt. Auch Kosten für Instandhaltungen und Wertverzehr wurden einberechnet sowie Wertsteigerungen gedeckelt bei drei Prozent pro Jahr.

Kaufen oder mieten: Immobilen wurden schnell teurer

In den vergangenen Jahren verteuerten sich Immobilien viel schneller, der Boom sollte aber nicht übergewichtet werden. Auf der anderen Seite standen die Nettokaltmieten in Neuverträgen und bei Bestandsmieten. Das Ergebnis: zahlten Selbstnutzer in Deutschland 2021 – zu den damals sehr niedrigen Kreditzinsen von gut einem Prozent – im Schnitt 4,21 Euro je Quadratmeter, mussten Mieter bei Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen 10,30 Euro je Quadratmeter hinlegen und bei Bestandsverträgen 7,04 Euro. Käufer waren also mit knapp 60 Prozent gegenüber Mietern im Vorteil beziehungsweise 40 Prozent bei Bestandsmieten.

Ein großer Vorsprung ergab sich laut der Studie selbst in den teuren Metropolen. „Die im vergangenen Jahr fallenden Zinsen haben den Anstieg der Kaufpreise überkompensiert“, sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Auch die Reform zur Teilung der Maklerprovisionen habe Käufer entlastet. „Steigende Zinsen werden aber den Selbstnutzerkostenvorteil signifikant verringern.“ Mit der hohen Inflation sind Finanzierungen rasant teurer geworden: Seit Dezember haben sich die Zinsen für zehnjährige Standardkredite laut FMH-Finanzberatung von weniger als ein Prozent auf im Schnitt rund 2,5 Prozent mehr als verdoppelt – Tendenz steigend.

Schnäppchen sind rar. Der Traum vom Eigenheim wird  immer unbezahlbarer. Und nun steigen die Zinsen, für viele stellt sich die Frage: Kaufen oder mieten?
Schnäppchen sind rar. Der Traum vom Eigenheim wird immer unbezahlbarer. Und nun steigen die Zinsen, für viele stellt sich die Frage: Kaufen oder mieten? © Markus Scholz/dpa

Das IW hat in drei Szenarien mit einem Anstieg der Bauzinsen auf 2, 2,5 oder 3 Prozent errechnet, ob Immobilienkäufer dieses Jahr immer noch besser fahren als Mieter mit Neuverträgen. So lässt schon ein Zinsniveau von 2,5 Prozent die Kosten von Selbstnutzern auf mehr als das Doppelte steigen (8,55 Euro). Rechne man steigende Kaufpreise ein, ergeben sich 8,97 Euro je Quadratmeter. Bei drei Prozent Kreditzinsen steigen die Selbstnutzerkosten auf 10,63 Euro. In diesem Szenario sei Mieten bereits in 86 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städten billiger als Kaufen, schreiben die Autoren.

Besonders im Umland der sieben größten deutschen Städte und dem von anderen Großstädten seien Käufer aber auch bei höheren Zinsen im Vorteil. Der „neutrale Zins“ für eine zehnjährige Finanzierung, ab dem die Selbstnutzerkosten den Neuvertragsmieten entsprechen, liege im Umland der Metropolen bei 3,6 Prozent, in übrigen Großstädten bei 3,1 Prozent und in deren Umland bei 3,5 Prozent. Ist der Zins noch höher, sind Mieter im Vorteil.

Neutrale Zinsen von 3,7 Prozent

Für die übrigen Kreise kommt das IW auf einen neutralen Zins von 3,7 Prozent. In den sieben Metropolen, darunter Berlin, München und Hamburg, fahren Mieter schon ab 2,8 Prozent besser als Käufer. Selbstgenutztes Wohneigentum gilt als gute Altersvorsorge. Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen hängt aber von den jeweiligen Lebensumständen ab, etwa ob häufige berufliche Umzüge nötig sind. Und während manche Menschen gern unabhängig von einem Vermieter leben möchten, verweisen andere auf den Vorteil, keine Schulden zu haben und nicht für teure Reparaturen aufkommen zu müssen.

Die Autoren betonen, dass es sich um eine beispielhafte Rechnung handelt. Starke Wertsteigerungen bei Wohnungen und Häuser wie in den vergangenen Jahren haben Eigentümer noch stärker begünstigt, als in der Studie dargestellt. Auf der anderen Seite schneiden Menschen mit günstigen Altverträgen in teuren Städten bei der Frage Kaufen oder Mieten gut ab. 

Experten des Geldratgebers Finanztipp verweisen ferner darauf, dass auch Mieter große finanzielle Chancen haben können: Wer sein Geld langfristig in renditestarke Anlagen wie Aktien anlege, „kann auch als Mieter langfristig Vermögen aufbauen, in manchen Szenarien sogar ein höheres als beim Immobilienkauf“, schreiben sie.

Es ist schwierig, den rapiden Anstieg der Bauzinsen fortzuschreiben“

IW-Experte Michael Voigtländer

Für Käufer hängt viel von der Zinsentwicklung ab. „Es ist schwierig, den rapiden Anstieg der Bauzinsen fortzuschreiben“, meint IW-Experte Michael Voigtländer. So könne sich die Inflation auf hohem Niveau einpendeln. Experten der FMH-Finanzberatung erwarteten indes, dass die Hypothekenzinsen für zehnjährige Finanzierungen schon in den Sommermonaten auf drei Prozent steigen. Ein Ende des Aufwärtstrends sei nicht in Sicht, schrieben sie jüngst – mit schmerzhaften Folgen für Immobilienkäufer: „Zinssätze von vier Prozent in diesem Jahr sind keine Schwarzmalerei, sondern sehr realistisch.“

Bei allen Modellrechnungen, der Faktor „Mensch“ bleibt unberücksichtigt. Ist es genau das Haus oder die Wohnung, von der ich immer geträumt habe, ist es fast unerheblich, ob kaufen oder mieten. Ebenfalls wurde in der Studie Corona und neue Arbeitszeitmodelle nicht berücksichtigt, Stichwort Homeoffice.

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